Blog

Niewłaściwa powierzchnia użytkowa w kontekście obowiązujących przepisów.

Kupujesz mieszkanie? Możesz zaoszczędzić nawet 10 000 zł !

Pomiar powierzchni użytkowej

Oto wynik pomiaru kontrolnego powierzchni użytkowej mieszkania, który zespół naszych geodetów wykonywał na jednym z warszawskich osiedli.

Pow. podana przez developera Pow. pomierzona przez naszych geodetów
81,1 m2. 79,38 m2.

W tym wypadku rozbieżność wynosi aż 1,72 m2.
Na potrzeby artykułu przyjmujemy średnią cenę 1 m2 mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie równą 8025 zł (dane czerwiec 2017 – raport z rynku mieszkaniowego).
Jeżeli pomnożymy 1.72 x 8025 otrzymamy 13 803 zł. Tyle wynosi kwota, którą nabywca nadpłaciłby za lokal mieszkalny.

Z czego wynika ta różnica?

Polska Norma - pomiar powierzchni
Z niewłaściwej normy przyjętej do obmiaru powierzchni użytkowej.
Norma: PN-70B-02365 – Powierzchnie budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru, która została oficjalnie wycofana z dniem 29 kwietnia 2012 r. kiedy w życie weszło Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Jednocześnie w rozporządzeniu tym pojawił się zapis, że w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych zestawienie powierzchni użytkowych oblicza się według Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

Podstawowe różnice między normami:
PN-70/B-02365 PN-ISO- 9836:1997
Obmiar pomieszczenia wykonuje się 1.0 m ponad poziomem podłogi Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie podłogi
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu* Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających w stanie całkowicie wykończonym
Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0.1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0.1 m2 nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0.1 m2 włącznie dolicza się do powierzchni pomieszczenia Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0.1 m2 włącznie nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia
Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0.1 m2 potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0.1 m2 potrąca się z powierzchni pomieszczenia
Dokładność pomiarów i obliczeń:
- pomiaru liniowego – do 0.01 m
- powierzchni – do 0.1 m2
Dokładność pomiarów i obliczeń:
- pomiaru liniowego – do 0.01 m,
- powierzchni – do 0.01 m2
* „Przy obliczaniu powierzchni na podstawie dokonanych pomiarów z natury budynków oblicowanych należy uwzględnić korektę wymiarów przy założeniu grubości (…)- wypraw wewnętrznych – 2 cm.” [PN-70/B-02365]

szkic pomiaru powierzchni
W podanym przykładzie czynnikami, które w największym stopniu wpłynęły na powierzchnię użytkową mieszkania były: sposób obmiaru pomieszczenia w świetle ścian ograniczających (punkt 2) oraz dokładność obliczeń (punkt 6). Jeżeli pomiar długości wykonany został w stanie surowym to na każdej ścianie otrzymujemy 4 cm różnicy względem pomiaru wykonanego, kiedy ściany są całkowicie wykończone. To bezpośrednio przekłada się na powierzchnię danego pomieszczenia i całego lokalu.

Na co zwrócić uwagę przy odbieraniu metrażu mieszkania?

Pierwszym kryterium jest oczywiście dokładność podania wyniku. Jak można zauważyć deweloper podał w tym przypadku powierzchnię z dokładnością 0.1 m2 zgodnie z normą PN-70/B-02365. Natomiast aktualnie obowiązująca dokładność to 0.01 m2 zgodna z normą PN-ISO- 9836:1997.