Niewłaściwa powierzchnia użytkowa w kontekście obowiązujących przepisów
Oto wynik pomiaru kontrolnego powierzchni użytkowej mieszkania, który zespół naszych geodetów wykonywał na jednym z warszawskich osiedli.
| Pow. od developera | Wynik naszego pomiaru |
|---|---|
| 81,1 m2. | 79,38 m2. |
W tym wypadku rozbieżność wynosi aż 1,72 m2.
Na potrzeby artykułu przyjmujemy średnią cenę 1 m2 mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie równą 8025 zł (dane czerwiec 2017 – raport z rynku mieszkaniowego).
Jeżeli pomnożymy 1.72 x 8025 otrzymamy 13 803 zł. Tyle wynosi kwota, którą nabywca nadpłaciłby za lokal mieszkalny.
Z czego wynika ta różnica?
KZ niewłaściwej normy przyjętej do obmiaru powierzchni użytkowej.
Norma: PN-70B-02365 – Powierzchnie budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru, która została oficjalnie wycofana z dniem 29 kwietnia 2012 r. kiedy w życie weszło Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Jednocześnie w rozporządzeniu tym pojawił się zapis, że w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych zestawienie powierzchni użytkowych oblicza się według Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określenie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Podstawowe różnice między normami:
| PN-70/B-02365 | PN-ISO- 9836:1997 |
|---|---|
| Obmiar pomieszczenia wykonuje się 1.0 m ponad poziomem podłogi | Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie podłogi |
| Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu* | Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle ścian ograniczających w stanie całkowicie wykończonym |
| Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0.1 m2 dolicza się do powierzchni pomieszczenia | Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0.1 m2 nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0.1 m2 włącznie dolicza się do powierzchni pomieszczenia | Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni do 0.1 m2 włącznie nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0.1 m2 potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza do powierzchni konstrukcji | Pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0.1 m2 potrąca się z powierzchni pomieszczenia |
| Dokładność pomiarów i obliczeń: - pomiaru liniowego – do 0.01 m - powierzchni – do 0.1 m2 |
Dokładność pomiarów i obliczeń: - pomiaru liniowego – do 0.01 m, - powierzchni – do 0.01 m2 |
W podanym przykładzie czynnikami, które w największym stopniu wpłynęły na powierzchnię użytkową mieszkania były: sposób obmiaru pomieszczenia w świetle ścian ograniczających (punkt 2) oraz dokładność obliczeń (punkt 6). Jeżeli pomiar długości wykonany został w stanie surowym to na każdej ścianie otrzymujemy 4 cm różnicy względem pomiaru wykonanego, kiedy ściany są całkowicie wykończone. To bezpośrednio przekłada się na powierzchnię danego pomieszczenia i całego lokalu.
Na co zwrócić uwagę przy odbieraniu metrażu mieszkania?
Pierwszym kryterium jest oczywiście dokładność podania wyniku. Jak można zauważyć deweloper podał w tym przypadku powierzchnię z dokładnością 0.1 m2 zgodnie z normą PN-70/B-02365. Natomiast aktualnie obowiązująca dokładność to 0.01 m2 zgodna z normą PN-ISO- 9836:1997.